来源| 深圳壹地产整理自深圳城市更新解读、《深圳城中村资源大全》
深圳的有钱人都在哪？南山？粤海街道办？
不对，深圳的有钱人都藏在村里。
他们是深圳的原住民，总资产超过3万亿元。
3万亿元是什么概念？深圳2019年GDP总量将近2.7万亿元。也就是说，2019一整年所有深圳人创造的财富抵不上原住民资产的总和。
在漫长的历史长河中，不同姓氏的人陆续在这里扎根。今天的深圳城中村内，仍然能看到64个家族的身影。在64个家族中，最有影响力的十一大家族成立了391个村，今天在深圳的后裔多达24万人，总资产市值超过万亿。
深圳有多少原住民？
据《深圳城中村资源大全》一条村一条村地反复统计，深圳原住民总人数约为56万人，尽管深圳没有农村，但原住民仍然保留着“村籍”，村籍比户籍重要的多，村籍决定了谁可以作为公司股东。
城中村的财富和社会财富分布一样，收入差距巨大，有的村富可敌国，有的村濒临破产。
比如怀德市值有1000亿，每个股民分到2.5亿元。大冲旧改后每股年分红50余万。时至今日，大冲旧改还有一户业主拒不签字，开发商给他留了4000多平米的物业，价值5个亿。
怀德村的腾飞路
将指针拨回到40年前，怀德村完全依赖农业生产，全村总收入才19.7万元，人均收入仅161元。
就是在40年前的那个12月，中国走上了改革开放的道路，怀德村也迎来了自己的春天：
1983年，兴办来料加工企业；
1986年，引进外资企业；
1987年，开始筹建工业区；
2004年，成立深圳市怀德股份合作公司，开始引入人才实现企业化管理；
2014年开发怀德公园项目；
2015年开发怀德峰景项目；
2017年航港国际商务综合体、怀德旧村改造等大型项目启动。
2017年，怀德村实现总资产51.38亿元、总收入14.13亿元、利润4.6亿元、人均分红31万元，相比1988年分别翻了1579倍、2748倍、30181倍和390倍。
40年前，村里的壮劳力纷纷跑去香港打工来维持家计，如今怀德已是远近闻名的“经济强村”，村民们的幸福指数很高，不少当年外迁的村民也纷纷回乡定居。
20世纪80年代中期，怀德村收到深圳机场(000089)3000万元的征地补偿款，不少村民想把钱分了，但村委会却想把宝贵的资金投入再生产，让集体经济实现长远发展。于是，村干部挨家挨户上门做工作，最后征得大家的同意，用补偿款建起了4.7万平方米的翠岗第一工业区，为后来的招商引资迈出了关键一步。
2004年，深圳实行农村城市化，变成股民后的村民想要分掉征转土地的补偿款，怀德公司的领导班子顶住压力说服村民，将补偿款全部用来买地盖厂房，完成了公司前期的资本积累。
其后的数年间，在快速的城市化进程中，怀德公司不仅没有卖地，反而通过与其他土地所有者合作等方式取得300多亩土地，建标准化厂房和工业区，为今天的腾飞打下坚实基础。
经济发展了，社区富裕了，最怕的就是滋生不思进取、小富即满、因循守旧的思想，怀德村领导班子清醒地认识到，要解决这个难题，就必须走现代化企业经营之路，借力“外脑”实现集团化管理运作。然而，聘请职业经理人往往需要几十万元甚至一百万元的高薪酬，一些股民不认同也不理解。
2020年前后，怀德公司已有172名职业经理人和工程师等专业人才，高层次人才的引入，让怀德公司的资产规模和收入迎来快速增长。
2010年，怀德自主出资聘请交通、规划、设计等领域专家编制了《怀德整体规划》，提出用15年的时间对1平方公里的土地进行整体规划开发，在空港新城东北部建设一座集航空物流业、商贸服务业、临空先进制造业和生活居住功能于一体的“怀德城”。这也是深圳市第一个由股份合作公司完全自主编制的专项规划。
如今，怀德村所在的深圳市宝安区福永街道，已有38家社区股份合作公司，其中总资产超10亿元的公司有3家，全国农地入市第一拍、社区大宗物业网上交易第一槌均在福永诞生。
与此形成极端反差的是，全市超过30家股份合作公司几乎濒临破产，账上没一分钱，某些公司反而欠了数千万甚至上亿贷款。某村长老泪纵横，苦不堪言：“咱们公司倒退了30年，还不如改革开放前——至少当时没有债务！”
财富何处来？
深圳在建立经济特区前，是地地道道的农村，或者叫地地道道的渔村。原住民们居住在近海处，靠捕鱼耕地为生，深圳这座城市，就是建在他们世代居住的土地上。
蛇口水湾村被称作“改革开放第一村”。为了支持蛇口工业区的发展，当地的村民贡献出自己的土地和蚝田。从2.14平方公里到13.2平方公里，蛇口的不断“长大”一靠开山填海，二靠向当地村民征地。
没有了土地的收入来源，村民靠自己的积蓄和征地赔偿款盖起了小楼，并出租给外来的新移民，由此开始城中村慢慢形成。
八十年代中期，大量年轻人涌入蛇口，为了解决这些人的住宿问题，招商局开始移山填海，兴建住宅区。虽然住宅区面积增幅巨大，但依然无法填满人口增长带来的住房需求缺口，城中村便成为外来人口的安身之地。
此间十余年，集中建房遍地开花，楼就像雨后春笋般冒出了头。
当然真正让城中村成为航母的原因是不断上涨的房价。2000年到2020年，20年间深圳的平均房价涨了14倍。很多城中村原住民的家中或出租屋门口，供奉着土地神，两侧的对联上写着“土可生财，地能出金”。
2019年，曾经深圳最大的城中村白石洲启动拆迁工程，此时白石洲旁边华侨城的房价每平米超过10万。旧改签约开始后，一条“白石洲拆出1878个亿万富翁”的消息在网上疯传，没人关心住在白石洲里的15万深圳人何去何从，漂泊的人仍在漂泊。
“来了就是深圳人”，这是深圳最出名的口号，而真正让这口号落地的，是深圳的城中村。
有了钱，怎么用？
由于城中村的经济组织仍然以集体经济为主，原住民的财富和集体利益牢牢地绑定在一起，股份公司如何发展，如何实现财富增值成为原住民面临的新难题。
不同的股份合作公司结合各自特点，一直在探索多种经营模式。
一些公司的对外投资让人吃惊不已。
某村收购一家国有基金公司，不到一年5000万元打了水漂；
某区股份合作公司集合25个亿，以结构化存款存入包商银行，连本金也损失2.5亿。
从深圳10个区来看，一母生九子，九子各不同。每个区至少有2-3家股份公司正以前所未有的玩法，加速转型升级。
一个难解的结
1992年，深圳成立了第一家社区股份合作公司，经过两轮城市化农转非后，所有的农村集体经济都以“股份公司”的名义发展。
股份公司通过其集体的土地开展建设，办厂房、搞物业、做租赁、拆迁征收、甚至卖地卖指标来获得收益，再把这部分收益分给“股东”。
然而股份公司模式的探索，绝非一帆风顺。历史遗留土地物业，是村民和股份(002234)合作公司发展的第一道拦路索。300万平米公里合法外用地如何“洗白”，将考验各方博弈的智慧。
除了土地外，四大挑战如何应对，钱如何分好，使命愿景如何构建，各类问题交缠在一起，成为一个“难解的结”。
本文系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容
本文首发于微信公众号：大猫财经。文章内容属作者个人观点，不代表易科物联立场。投资者据此操作，风险请自担。
