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楼市AB面
数据显示，在8月份70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比略有下降0.1%，南京和北京持平，其他67个城市全部上涨，房价稳步上涨。然而，业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据可能存在结构性“扭曲”，市场实际上已经“冷却”。
记者调查还显示，恒大、碧桂园、万科等大型房地产开发商正在加快出货；厦门、杭州、上海、北京、深圳等最能反映真实市场的二手房也出现价格下跌或交易低迷。与此同时，房地产企业也对未来市场表现出谨慎和悲观的预期。（张星）
来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记者丨张晓玲、黎玉莹、林诗园
编辑丨张星
在不断调控的高压下，8月份国家统计局监测的70个城市的房价仍记录了意想不到的普遍上涨。
数据显示，上月70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比下降0.1%，南京和北京持平，其他67个城市全部上涨，创下新纪录。
业内人士指出，8月份房价普遍上涨的原因是快速去库存、棚改货币化安置、限价放松，统计数据结构性“失真”。
事实上，随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”，住房和城乡建设部发起了“打击”和“采访”，深圳发布了最严格的“8”·三十一新政，秋意渐浓的九月，楼市的寒意也来了。
根据21世纪经济报道的调查，目前，许多一线和热点城市的新房市场都出现了降价促销，恒大、碧桂园、万科等大型房地产开发商正在加快出货；以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表的最能反映真实市场的二手房也出现了价格下跌或交易低迷。
开发商普遍对未来市场预期不乐观。亿翰智库指出，房地产企业对未来的预期相对悲观，虽然下半年储备了足够的货量，并将货物推高了比例，但去化率的设定相对较低。
大多数房地产企业对投资更加谨慎，不盲目获得高价地块。为了控制征地成本，越来越多的房地产企业倾向于通过并购来储存土地；目前，随着土地拍卖量的增加和供需失衡，土地价格下跌的迹象已经出现。
图/图虫
结构性上涨
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，8月份70个城市的房价普遍上涨，结构性失真发生在统计数据中。
从城市的角度来看，房价上涨集中在二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，35个三线城市新房价格环比上涨2.0%；4个一线城市新房价格环比上涨只有0.3%。
中原地产认为，二三线城市已经处于去库存过程中。库存快速去化后，二三线城市普遍上涨加快，尤其是中西部地区，成交量和价格大幅上涨。
杨红旭进一步指出，今年部分热点城市限价放松，限价标准放松，部分高价放行，因此这些城市房价环比上涨或大幅上涨，这只是一个结构因素。
此外，国家统计局的数据显示，二手房价格的上涨与链家等市场机构的数据形成了一定的对比。杨洪旭认为，该机构的二手房价格更接近最新的市场真相。
美联物业国家研究中心何倩茹认为，国家统计局的数据是备案数据，一般比市场实际交易滞后。
易居智库研究中心主任燕跃进认为，国家统计局数据具有信号意义，8月份市场降温趋势减弱，但在实际市场中，部分城市也降价，首付比例高，利率高，会抑制市场需求；部分房地产企业资金回报压力大，也会出现降价等行为。
中原房地产首席分析师张大伟表示，房地产市场确实有下跌的迹象，但这只是一个案例。”现在地价正在回归。通常情况下，地价下跌，房价也有下跌的可能性。
图/新华社
现在房价已经下跌了
目前，市场已经发出了降温的信号。
记者的调查显示，许多一二线城市的房地产都出现了三年来久违的降价促销。其中，广州房地产市场近期降价明显，尤其是南沙、萝岗、番禺等推货量大的地区。
广州南沙保利城销售人员表示，房地产现在打折促销。以74平方米的户型为例，原价约为每平方米2.1万元。现在商业贷款可以享受额外的9.6%折扣，折扣后约为每平方米2万元；如果户型是126平方米，折扣会更大，每平方米超过1.8万元。
广州番禺时代柏林销售人员表示，平均价格为3.每平方米8-4万元，现推出一次性支付9.3折扣。以111平方米的房子为例，总价约为400万元，可折扣28万元。如果是分期付款，首付越高，折扣就越好。
杭州上半年房地产市场表现火爆，近期也有凉意。比如滨江御江南排屋预售证平均价格为48680元/平方米，但上次开盘中排屋平均价格为51286元/平方米，比较价格下降2606元/平方米。
在房价最强的深圳，自“8”以来·自31项新政策实施以来，交易和价格一直在调整中。9月17日，“网络名人”盘华润城三期再次推出新房，价格与上次持平，但市场热度和吸引力正在下降。深圳一些业内人士表示，华润城三期处于当前房地产市场的拐点，去化率可能难以超过上一次推动。
然而，何倩茹指出，“目前，市场上的一些项目价格正在下跌，比如我们监控的北京和广州的一些项目，但尚未发现大规模降价。
在能够更好地反映市场真实情况的二手房中，大多数一二线城市的交易也有不同程度的下降。
广州是一线城市。乐有家市场研究中心数据显示：
8月，广州市二手房转让6603套，环比增长2.5%；平均交易价格为24280 元/平方米，环比下降6.2%。
上海量价双跌。根据上海中原研究院的数据:
8月份上海二手房成交量为12985套，环比下降3.32%，平均成交价为38052元/平方米，环比下降2.13%。
就连二手房一直坚挺的深圳也出现了价格下跌。根据深圳规土委数据，
8月，深圳二手房转让7208套，环比上涨3.10%，平均成交价55011元/平方米，环比下跌1.95%。
北京是二手房成交量下降最多的。根据贝壳研究所的说法Real Data数据统计：
8月，北京二手房市场迎来更深的下跌，实时成交量环比下降20.9%；但价格仍未明显回调， 8月，北京二手房平均成交价格为6327元/平方米，环比上涨0.8%。
大多数二手房成交价格在热点二线城市下跌。根据贝壳研究所的数据：
厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%和0.74%。南京等少数热点二线城市也略有上涨。
广州一位大开发商认为，房地产市场的调整才刚刚开始，今年第四季度和明年的市场极其不乐观；现在只有一二线市场开始下跌，然后三四线城市也会降价。预计这一轮调整将与2008年相当，现在大家都在思考如何“过冬”。
图/图虫
开发商预期悲观
近年来，全国土地流拍事件频发，流拍节奏加快，一二线城市“地冷价下跌”现象明显。
据东吴证券研究所数据：
截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807件，累计建筑面积7954万平方米，是去年同期的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面积和流拍率均达到历史高位。
在这些现象的背后，开发商的投资理念发生了变化。自7月以来，他们普遍对未来市场持谨慎和悲观态度，对征地的热情也有所下降。
张大伟认为，房地产企业的财务压力逐渐出现，加上历史上最密集的监管政策浪潮，大多数房地产企业的积极性降低，下半年土地流量标准可能继续增加。
此外，保利房地产研究所表示，自今年以来，房地产企业债务偿还压力增加，融资不良，“现金流”控制的重要性突出。企业应放缓征地，加快资金回收，以现金为王，以应对行业调整的风险。
大多数房地产企业都在主动降低负债，控制风险。韩毅智库研究总监余晓宇认为，万科等大型房地产企业的净负债率一直保持在35%以下；碧桂园和恒大都有不同程度的下降。
根据中期财务报告，恒大负债明显下降。截至今年6月30日，恒大资产负债率为81.7%，较去年年底下降4.6个百分点，净负债率为127.3%，较去年年底下降56.4个百分点。
更重要的是，对开发商来说，最大的风险来自于监管政策的不确定性，一些监管政策，如房地产税，可能超出预期。
中国海外董事会主席颜建国表示：“目前，该政策正处于高度多变的时期，下一个新政策可能随时出台。我们对市场保持高度谨慎。
颜建国指出，7月31日，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的表述与以往不同。其目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期。短期内，市场观望情绪将加剧，近一两个月已经出现。
“现在许多城市的房地产监管继续增加，没有放松，今年下半年将继续这种紧张局势；根据市场情况，我们的投资节奏放缓，因情况而变化，积极调整；宁愿错过一些机会，也不愿错过几块土地。”严建国说。
21君
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本期编辑 黎雨桐
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