近期多个城市的楼市政策调整，力度不断加大，政策效果逐步显现，多地楼市成交出现好转。6月以来，一线城市成交率先复苏，多数二三线城市成交量环比有所放大。
业内人士指出，预计下半年楼市成交将呈现逐月修复态势，同比降幅有望不断收窄。
但房地产市场真的到底了吗？
万科郁亮：房地产市场短期已触底
6月28日，国内头部房企万科在深圳举行年度股东大会。
在股东大会上，万科董事会主席郁亮对房地产市场现状作出了判断。郁亮指出，从短期来看，市场已经触底，但恢复是个缓慢而温和的过程。
根据郁亮分享的数据，虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。
郁亮认为，一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月基数比较低。以上因素使得6月环比增速比较快。
郁亮强调，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。
“更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。”郁亮表示。
郁亮谈到，还有一个需要记住的很大不同是，我们国家目前的人口状况、结构和老百姓(603883)的收入水平以及国家对行业的指导原则都发生了非常大的根本性变化。
基于这些判断，郁亮表示，房地产行业来到了市场底部再慢慢往上走的阶段，“现在大家的日子都很难过，也是我从业以来压力最大的一段时间。虽然我们行业很艰难，但放到社会上去，我们行业一定不是最艰难的一个，我们也没任何理由去躺平。”
郁亮表示，过去万科提出“活下去”“黑铁时代”，大家都说万科悲观。现在行业需要信心，不需要再去警醒。
手段频出，房企花式促销
事实上，正如郁亮所说，行业需要信心。因为在失去了“房价肯定会涨”这样的预期后，炒楼资金大批撤离，而刚需购房者也开始了观望。
或许房价还会跌呢？这样的想法大大减缓了消费者购房的积极性。慢慢的房子开始卖不出去了，而房地产促销手段也越来越“魔幻”。
继小麦、大蒜换房之后，又出了西瓜换房。
6月28日，新城 控股位于南京江宁的“新城?云漾滨江”项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元/斤价格冲抵房款，活动时间自2022年6月28日至7月15日。
中原地产高级研究经理卢文曦表示，“农产品(000061)购房活动由于话题性强，较容易吸引购房者注意力，开发商可借此增加客群关注度以提高项目销量。”
值得一提的是，几日前河南建业在商丘市民权县的河畔洋房、开封市杞县的建业城推出的“小麦大蒜抵首付”活动还未见到成效，便半途夭折。
据悉，建业这两个项目的促销活动，原计划在7月中旬结束，但成为市场焦点后被当地政府叫停。建业河畔洋房置业顾问告诉记者，活动期间前来咨询的人很多，但以小麦换房的成交量为零。
卢文曦称，“西瓜换房与小麦大蒜抵首付，均为楼市下行过程中，项目销售业绩受到冲击而祭出的花式营销招数。此类活动的背后，折射出房企项目销售所面临的困境，以及市场行情的低迷。”
值得一提的是，河南建业展开“小麦大蒜抵首付”活动的项目位于三四线城市；而新城 控股推出“西瓜换房”活动的项目，位于热点二线城市南京。
这或意味着，即便南京近两个月对楼市政策多次做出调整，但房地产市场仍在底部徘徊，还未真正回暖。
稳楼市政策持续推出
6月以来，发布稳楼市政策的地区数量持续刷新纪录。
据不完全统计，截至目前，今年以来发布房地产调控政策的数量已经超过450次，稳楼市政策内容不断升级。
各地支持政策持续推出。6 月21 日，武汉再次放松限购，本市户籍居民家庭在全市限购区域已有2 套住房的，可新增购买一套住房。6 月24 日，合肥限购政策再次调整，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。限购资格查询时，非限购区域住房不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。此外，还有多地退出房票政策、放松贷款比例、公积金额度及购房资格。
此前，深交所6月24日发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》。其中提到，支持基础设施公募REITs加快发行上市、支持优质房地产企业盘活存量资产、允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房地产企业发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目，促进房地产行业平稳健康发展等。
总的来看，各地稳楼市的态度已相当坚绝，然而落实到具体效果或仍存在不确定性，楼市大规模回暖仍需不少时间。
就后市而言，东吴证券(601555)表示，随着供需两端政策加码放松，放松效应不断累积，居民购房信心逐渐回复，房企流动性风险和债务问题逐渐解决，6月单月销售和投资有望继续环比改善，未来2~3个月销售或将是V型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。建议关注：1)房地产开发：保利发展、万科A、招商 蛇口、金地 集团；2)物业管理：新大正、招商积余、南都物业(603506)；3)房地产经纪行业：我爱我家(000560)。
