华兴证券首席经济学家兼首席策略分析师 庞溟
近日，国务院金融稳定发展委员会会议研究当前经济形势和资本市场问题。针对房地产企业，会议提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。此后，多个金融监管部门纷纷表示将优化对保障性租赁住房的金融支持、满足住房消费者合理的住房消费需求、有力有效化解房地产企业风险。
据报道，银行等金融机构正加强对房企合理融资需求的支持，房贷投放力度加大，多地出现房贷利率下行、放款周期缩短的迹象。
笔者认为，最新的政策发声和监管支持，都符合2021年底的中央经济工作会议和最新的政府工作报告的明确要求。同时，“良性循环和健康发展”“新发展模式”“稳地价、稳房价、稳预期”“优化对保障性租赁住房的金融支持”等最新的高频关键词，值得引起注意。
良性循环和健康发展
促进房地产业良性循环和健康发展，这一政策表态既是基于对目前房地产行业形势的判断和考量，更是为2022年房地产行业的发展指明了目标和方向。可以说，这不但与宏观政策要稳健有效、微观政策要持续激发市场主体活力、结构政策要着力畅通国民经济循环、改革开放政策要激活发展动力、区域政策要增强发展的平衡性协调性、社会政策要兜住兜牢民生底线等2022年政策动向息息相关，与“坚持尽力而为、量力而行，完善公共服务政策制度体系”“在人民群众最关心的领域精准提供基本公共服务”的政策主张，也是完全一致的。
在笔者看来，所谓“良性”，包含有正向、协调、和谐、共进、持续、稳定、积极、正面等多方面的涵义，这是对房地产业作为国民经济支柱的地位和住房消费作为居民消费重要组成部分的地位的明确承认和正面肯定。中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀等权威人士在介绍和解读中央经济工作会议精神时也表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
而所谓“循环”，则是支持房地产企业继续开展依法合规的规划、开发、建设、销售、购地、融资等正常经营行为，确保对房地产企业合理稳定的开发贷款、并购贷款、按揭贷款等融资需求和流动性需求的满足，鼓励房地产企业继续提升其资金管理能力、风险控制能力、合规管理能力以及产品、服务、创新能力，引导基本面稳健扎实、现金流优异、财务安全性高、抗风险能力强的优质房地产企业提升销售和回款质量并继续探索新的、高质量的、可持续的业务增长点，并妥善处理在过去的高杠杆高增长模式下难以自救的、无法主动完成业务调整和经营转型的房地产企业被市场自然出清和淘汰。
稳地价、稳房价、稳预期
笔者认为，房地产调控正在出现边际放松和改善，但对房地产行业的定位、调控和管理方向不会出现显著转向，调控方式的因城施策、纠偏微调不会改变，将继续保障合理的房企融资和居民住房消费需求。只有因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，才能落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，确保实现高质量发展。
在笔者看来，房地产行业孕育新发展方式、新发展模式，尤其要着重处理好下列十大关系：一是处理好房地产行业和区域协调发展战略、新型城镇化建设之间的平衡发展；二是处理好房地产行业与民生保障、基本公共服务之间的统筹发展；三是处理好房地产行业自身供给与需求之间的匹配发展；四是处理好房地产行业结构性调整与重点满足首套置业需求、刚性需求、改善性住房需求等购房者的合理住房需求之间的动态发展；五是处理好房地产行业的租购并举工作和预期引导工作的稳步发展；六是处理好房地产行业的长租房市场、保障性住房建设与商品房市场的合理发展；七是处理好房地产行业中长租房、共有产权房、保障性租赁住房等新形式的探索发展；八是处理好房地产行业中住宅地产和商业地产、产业地产、物流地产、旅游地产、养老地产等其他领域的创新发展；九是处理好房地产行业和金融行业、资本市场之间的共同发展；十是处理好房地产行业和各级政府以及土地财政之间的共赢发展。
对房地产开发企业来说，新发展模式的要求，意味着在改变传统住宅地产业务“高负债、高杠杆、高周转”的旧有运作模式的基础上，通过精耕产品与服务、规模效应、科技应用、细化外包等方式做好风险防控、突破成本瓶颈、提升人均产值、完成脱需转实，还要努力横向拓展产业地产、商业地产、养老地产等其他业态，纵向联系物业管理与服务、品牌输出、代建等轻资产领域，还可以稳步参与城市更新、小区改造、新型城市基础设施建设、社区建设、市政服务、产城融合产业发展等业务。
对各地政府来说，新发展模式的要求，意味着实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性地调节当地的房地产政策，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。
最重要的，是慎重出台收缩性政策，在金融端、土地端、开发端、销售端综合发力，积极有效化解房地产企业风险，稳定和引导市场健康发展，适当刺激购房需求释放，确保房地产市场稳字当先、稳中向好、稳中求进，以稳地价、稳房价、稳预期为基础，做到稳楼市、稳信心、稳消费、稳增长、稳社会。
笔者预计，接下来各级政府将本着市场化、法治化、专业化等原则，继续全方位覆盖和监管供给端、需求端、市场端、土地端、资金端、信贷端、税费端等各领域，将进一步实现体系化、制度化、长效化、常态化、立体化调控，努力做到维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，积极支持房地产行业的良性循环，积极支持城镇居民合理的住房需求，既坚持不将房地产作为短期刺激手段，又坚持继续大力推动经济转型升级、促进房地产市场和房地产行业健康发展。
优化对保障性租赁住房的金融支持
中央经济工作会议将长租房和保障房放在商品房之前，说明大力发展保障性租赁住房项目，既有利于从需求端解决住房难、住房贵、住有所居、共同富裕的问题，也有利于从供给端有效抑制房价、促进房地产市场平稳健康发展。
近来，人民银行和银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。证监会也表示，正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，将尽快推动项目落地并研究制定基础设施REITs扩募规则，可以说进一步为租赁重资产“减重”打开了退出通道。加之，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，预计在土地、财税、金融等方面给予保障性租赁住房的更多支持可期，后续保障性住房供给有望大幅增加。
这是在守住金融机构依法合规、风险管理、可持续商业经营的原则和底线的基础上，通过以资金端为主、面向多主体多渠道保障的政策扶持，进一步加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，有利于保证房地产业良性循环和健康发展，同时通过国家给予参与保障房建设的企业一定的资金保障、经营便利和盈利空间，也可以调动相关房企的积极性。
按照住建部最新公布的数据，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套，预计可解决1300万人的住房困难。综合历史数据和建造成本计算，如果按照每套保障性租赁住房对应的投资额为15万元到25万元来预估，40个重点城市“十四五”期间的投入资金可达9450亿元至1.6万亿元。如果进一步估测全国范围内“十四五”期间新增保障性租赁住房规划值，应该在800万套-900万套，谨慎计算，按照15万元/套投资额估测，900万套建设规模涉及的总投资额为1.35万亿元。
假设“十四五”期间保障性租赁住房投资额约为1.35万亿元，大约相当于“十三五”期间棚改投资额的20%。不过中国保障性安居工程在2019年后已经基本结束大规模建设，占房地产投资的比重从“十二五”期间的15%逐步回落至2020年的5%，“十四五”期间预计将进一步降低至2%-3%。预计2022年保障性租赁住房筹建240万套-260万套，新增保障性租赁住房对建安投资的拉动预计为5%左右，对房地产投资的拉动预计为2%-3%。
笔者预计，全国各地保障性租赁住房项目供给建设进度有望加速，成为对冲商品房建设放缓、托底兜底房地产行业、消化刚性需求和释放消费潜力、稳定宏观经济增长、拉动社会发展的有效手段，未来信贷投放或将对此还有所倾斜和继续支持。
